Kira Bedelinin Artırılması İçin Açılan Kira Tespit Davaları

Kural olarak koşulları gerçekleşmiş ise kiraya veren kira bedelinin arttırılması için dava açabileceği gibi, kiracı da kira bedelinin indirilmesi için dava (kira tespit davası) açabilir.

 

Son zamanlarda kira bedelleri aniden ve çok fazla arttı. Bu durum eski kiracılar ile kiraya verenler arasındaki uyuşmazlıkların fazlalaşmasına neden oldu. Birçok kiraya veren kira bedelinin artırılması için kira tespit davası açmaya başladı.

 

Bizim buradaki konumuz, güncel ve çok karşılaşılan bir durum olması nedeniyle kira bedelinin arttırılması için açılan kira tespit davalarıdır.

 

Bu davalar ile ilgili en önemli konulardan biri dava açma zamanıdır. Kira tespit davası

1. Taraflarca kira süresi bittiğinde yeni dönemde ödenecek kira bedeli belirlenmemişse, bu kiranın belirlenmesi için dava açılabilir. Bunu bir örnekle açıklayalım; taraflar arasında bir kira sözleşmesi imzalanmış ve kira süresi bir yıl olarak belirlenmiştir. Ancak taraflar sözleşmede, bir yıl sonra kiracı kiralanan yeri tahliye etmezse ödeyeceği kira bedelini (kiranın ne oranda arttırılacağını) belirlememiştir. Bu durumda kiracı artış yapmaz ise kiraya veren kira tespit davası açabilir. Mahkemece kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
2. Taraflarca kira süresi bittiğinde yeni dönemlerde ödenecek kira bedeli (artış oranı) belirlenmişse kira tespit davası ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda açılabilir. Örneğin, 01.07.2018 başlangıç tarihli, artış oranı içeren bir yıllık kira sözleşmesi için kira tespit davası  01.07.2023 tarihinden sonra açılabilir. Bu davada mahkemece kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

 

Yine çok önemli bir konu da tespit edilen aylık kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağıdır.

1. Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış veya bu sürede kiracıya kira bedelini arttırması için ihtarname tebliğ edilmiş ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
2. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılabilir ve bu halde mahkemece belirlenen kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

 

Kira tespit davası açmak için yazılı kira sözleşmesi zorunlu değildir; taraflar sözlü olarak anlaşmış olmaları halinde de bu dava açılabilir.

 

Bu bağlamda kira tespit davasının davacısı kiraya veren veya kiralanan yerin malikidir. Kiralanan yer birden fazla kişiye ait ise, her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Elbirliği mülkiyet halinde ise tüm ortakların davayı birlikte açması ve sonradan davaya katılmış olmaları gerekir.

 

Bu davalar kiralanan yerin bulunduğu yerde veya kiracının ikametgahı başka yerdeyse orada bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise kira sözleşmesinde yetkili kılınan yer sulh hukuk mahkemesinde de bu dava açılabilir.